Casas prefabricadas: requisitos legales para su instalación en España

Las casas prefabricadas han dejado de ser una rareza para convertirse en una opción real y atractiva de vivienda. Su precio competitivo, su eficiencia energética y su rápido montaje las hacen especialmente populares. Sin embargo, muchas personas desconocen que, a efectos legales, una casa prefabricada no es simplemente algo que se coloca en un terreno, sino que conlleva requisitos legales y administrativos muy similares a los de una vivienda convencional.

En este artículo te explicamos qué se necesita legalmente para instalar una casa prefabricada en España, desde la elección del terreno hasta los permisos, licencias e impuestos aplicables.

¿Qué se considera una casa prefabricada?

Las casas prefabricadas son viviendas construidas en fábrica y trasladadas a la parcela donde se van a ubicar. Pueden estar hechas de madera, acero, hormigón o materiales compuestos, y existen modelos tanto móviles como fijos.

Desde el punto de vista legal, las casas prefabricadas se dividen en dos tipos principales:

• Móviles o transportables: no están ancladas de forma permanente al terreno. Pueden ser retiradas o trasladadas.

• Fijas o permanentes: están ancladas al suelo, conectadas a suministros básicos y tienen carácter permanente. Estas se consideran bienes inmuebles y requieren permisos urbanísticos como cualquier otra vivienda.

¿Se necesita licencia de obras para instalar una casa prefabricada?

Sí. Si la vivienda va a tener carácter permanente y estar anclada al terreno, necesitarás una licencia de obras mayor expedida por el ayuntamiento correspondiente. Esto incluye la presentación de un proyecto técnico visado por un arquitecto.

Requisitos habituales:

• Proyecto de obra elaborado por técnico competente

• Estudio geotécnico del terreno

• Informe urbanístico del municipio

• Licencia de obras mayor

• Dirección de obra y certificación final de obra

Importante: colocar una casa prefabricada en una parcela sin licencia o en suelo no urbanizable puede considerarse una infracción urbanística grave, incluso sancionable con demolición.

¿Qué tipo de terreno se necesita?

No todas las parcelas son válidas para instalar una casa prefabricada. El terreno debe estar clasificado como urbanizable o urbano y debe contar con los siguientes elementos:

• Acceso por vía pública

• Disponibilidad de agua, luz y saneamiento

• Cumplimiento del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) local

Si estás considerando comprar un terreno para instalar una casa prefabricada, es esencial consultar antes con el ayuntamiento del municipio para verificar su compatibilidad urbanística.

¿Hay que inscribir la casa prefabricada en el Registro de la Propiedad?

Sí, si es una vivienda permanente. Para ello, es necesario:

1. Tener licencia de obra y certificado final de obra

2. Obtener la cédula de habitabilidad

3. Solicitar la inscripción como obra nueva en el Registro de la Propiedad

De esta forma, la casa prefabricada pasará a formar parte del inmueble registral del terreno y podrá venderse, hipotecarse o transmitirse como cualquier otra vivienda.

¿Qué impuestos se pagan por instalar una casa prefabricada?

Los impuestos dependen de si la casa es nueva o de segunda mano, y si la instalación la realiza el propio fabricante o un tercero.

Algunos tributos comunes son:

1. Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)

• Se paga al ayuntamiento al solicitar la licencia de obras.

• Suele rondar el 2–4% del coste del proyecto.

2. IVA o ITP

• Si es una compra nueva al fabricante: se aplica el IVA (10% para viviendas habituales).

• Si es una reventa entre particulares: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según la comunidad autónoma (6–10%).

3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

• Una vez inscrita y habitada, la casa tributa como cualquier otra vivienda en el padrón municipal.

¿Qué normativa regula las casas prefabricadas?

Aunque no existe una ley estatal específica para casas prefabricadas, su regulación se encuentra dispersa en diferentes normativas:

• Código Técnico de la Edificación (CTE): aplica si la casa se instala de forma permanente y requiere licencia de obra.

• Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana

• Normativas urbanísticas municipales

• Reglamentos autonómicos de urbanismo

• Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), si incluye sistemas de climatización.

Consejo: antes de iniciar cualquier proceso, consulta con el ayuntamiento y un técnico especializado para evitar errores legales costosos.

¿Y si la casa es móvil?

Las casas móviles (como las tiny houses o casas sobre ruedas) pueden parecer más simples desde el punto de vista legal, pero también están sujetas a controles.

Aunque no se consideren bienes inmuebles, su instalación permanente en una parcela puede exigir licencia o autorización, especialmente si hay conexiones a suministros, ocupación continuada o cimentación.

Además, algunas comunidades autónomas han empezado a regular expresamente estas viviendas para evitar eludir la normativa urbanística mediante este tipo de estructuras.

¿Es necesario un arquitecto?

Sí, en la mayoría de los casos. Aunque la estructura esté prefabricada, la instalación en el terreno implica una obra que requiere proyecto técnico, supervisión y certificación por parte de un arquitecto o arquitecto técnico, especialmente si se trata de vivienda habitual.

¿Qué pasa si instalo una casa prefabricada sin licencia?

Instalar una casa prefabricada sin cumplir la normativa puede acarrear graves consecuencias:

• Multas por infracción urbanística

• Orden de demolición

• Imposibilidad de empadronamiento

• Negativa de conexión a suministros (agua, luz, etc.)

• Imposibilidad de vender o hipotecar la propiedad

Por tanto, aunque pueda parecer una solución rápida, siempre debe abordarse con planificación legal y técnica.

Las casas prefabricadas son una opción moderna y eficiente para quienes buscan una vivienda personalizada, rápida de montar y energéticamente sostenible. Sin embargo, su instalación en España está sujeta a una serie de requisitos legales y urbanísticos que no deben subestimarse.

Desde el tipo de terreno hasta las licencias, impuestos y trámites registrales, todo debe estar en regla para evitar problemas legales o económicos a largo plazo.

Este contenido es meramente informativo. En Todoleyes.es no ofrecemos asesoramiento ni gestión de trámites. Para casos concretos, consulta siempre con un profesional del Derecho o un técnico especializado en urbanismo.