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Contrato de arras: qué es, tipos y cómo evitar problemas

Comprar o vender una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de muchas personas. En este proceso, el contrato de arras es una herramienta clave para garantizar que ambas partes cumplen con lo acordado antes de la firma definitiva. Sin embargo, muchos desconocen cómo funciona realmente, qué tipos existen y qué precauciones hay que tomar para evitar problemas.

En este artículo te lo explico de forma sencilla, pero con la profundidad necesaria para que tomes decisiones informadas.

Qué es un contrato de arras

Un contrato de arras es un acuerdo privado en el que el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal de compromiso para la futura compraventa de un inmueble. Este documento establece las condiciones básicas del acuerdo y, sobre todo, qué ocurre si una de las partes no cumple.

No es obligatorio por ley, pero se utiliza de forma habitual porque aporta seguridad y deja por escrito lo que ambas partes han pactado.

Tipos de contrato de arras

Existen tres tipos principales, y es importante diferenciarlos, porque las consecuencias legales son muy distintas.

1. Arras penitenciales

Son las más habituales en la compraventa de viviendas. Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato.

  • Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada.

  • Si el vendedor incumple, debe devolver el doble de lo recibido.

📌 Ejemplo: María firma un contrato de arras penitenciales con una señal de 10.000 €. Si decide no comprar, los pierde; si el vendedor desiste, tendrá que devolverle 20.000 €.

2. Arras confirmatorias

No son una señal de desistimiento, sino un anticipo del precio. Si una parte no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización por daños y perjuicios.
En este caso, no existe la posibilidad de “arrepentirse” libremente como en las penitenciales.

3. Arras penales

Funcionan como una cláusula de penalización. Sirven para garantizar el cumplimiento del contrato y fijar de antemano la cantidad que se pagará como indemnización si alguna de las partes incumple.

Cláusulas imprescindibles en un contrato de arras

Para que el contrato sea válido y útil, debe incluir, como mínimo:

  1. Datos de las partes (nombre, DNI, domicilio).

  2. Descripción del inmueble (dirección, referencia catastral, metros cuadrados).

  3. Precio total de la compraventa.

  4. Cantidad entregada en concepto de arras.

  5. Tipo de arras pactadas.

  6. Plazo máximo para formalizar la escritura.

  7. Reparto de gastos e impuestos.

  8. Consecuencias del incumplimiento.

  9. Firma de ambas partes y fecha.

Un contrato de arras mal redactado o con cláusulas ambiguas puede provocar disputas legales que acaben en juicio.

Errores más comunes y cómo evitarlos

  1. No especificar el tipo de arras
    Esto es un error muy grave. Si no se indica, se presume que son confirmatorias, lo que cambia totalmente las consecuencias.

  2. No fijar un plazo claro
    El contrato debe indicar la fecha máxima para la firma de la escritura. Plazos muy largos pueden generar incertidumbre.

  3. No reflejar el reparto de gastos
    Aunque la ley marca unas reglas generales, es mejor dejarlo claro por escrito para evitar malentendidos.

  4. No comprobar la situación legal del inmueble
    Antes de firmar, hay que pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para verificar que no existan cargas o embargos.

Consejos prácticos para compradores y vendedores

  • Para compradores: No entregues dinero sin un contrato de arras firmado y revisado. Comprueba siempre que la persona que firma es el propietario o tiene poder notarial.

  • Para vendedores: Asegúrate de que el comprador tiene la capacidad económica para completar la compra en el plazo pactado.

  • Para ambos: Considera que el contrato de arras es un paso previo a la compraventa, pero con gran peso legal. No lo firmes sin entender todas sus implicaciones.

Ejemplo real de conflicto con un contrato de arras

Un comprador firmó un contrato de arras penitenciales para adquirir un piso por 200.000 €, entregando 10.000 €. Antes de la firma definitiva, el banco le denegó la hipoteca. El vendedor reclamó quedarse con la señal, y los tribunales le dieron la razón porque no había ninguna cláusula que condicionara la compra a la concesión del préstamo.

Este caso demuestra la importancia de incluir condiciones suspensivas en el contrato, como “la compraventa queda sujeta a la concesión de financiación por parte de X entidad bancaria”.

El contrato de arras es mucho más que una simple señal: es un compromiso legal que puede ahorrar o provocar problemas, según cómo se redacte. Antes de firmar, infórmate bien, define claramente el tipo de arras, establece plazos realistas y revisa la situación legal del inmueble.
Recuerda: aunque no es obligatorio contar con abogado o notario para su firma, sí es muy recomendable para evitar sorpresas.

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