Plusvalía municipal: cómo calcularla y reclamarla en 2025

La plusvalía municipal, conocida legalmente como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo que deben pagar los propietarios cuando venden, donan o heredan un inmueble urbano. Durante años, este impuesto ha sido objeto de controversia en España, especialmente cuando se exige en casos en los que no ha habido una ganancia real.

En este artículo de todoleyes.es te explicamos qué es la plusvalía municipal, cómo calcularla de forma actualizada y qué hacer si consideras que el cobro es injusto o indebido.

Qué es la plusvalía municipal

La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el supuesto incremento de valor que ha tenido un terreno urbano desde que se adquirió hasta que se transmite (venta, herencia o donación). Lo recauda el ayuntamiento correspondiente y su base imponible se calcula en función del valor catastral del suelo y el tiempo que ha permanecido en manos del propietario.

No se aplica sobre construcciones, solo sobre el valor del terreno. Aunque su finalidad es gravar el beneficio obtenido por el vendedor, durante muchos años se ha cobrado incluso en operaciones donde no existía ganancia o se había producido una pérdida.

Cambios legales recientes: sentencia del Constitucional

En 2017 y 2021, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales varios artículos del impuesto, por considerar que vulneraban el principio de capacidad económica cuando se cobraba aunque no hubiera habido beneficio. Esto obligó al Gobierno a reformular el impuesto y aprobar un nuevo sistema de cálculo.

Actualmente, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo, y se debe aplicar el que resulte más beneficioso.

Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2025

Desde la reforma, existen dos fórmulas alternativas de cálculo:

1. Método objetivo (coeficientes oficiales)
Se aplica un coeficiente anual al valor catastral del suelo, en función del número de años que el bien haya estado en manos del transmitente. Estos coeficientes los fija el Gobierno, y los ayuntamientos pueden aplicarlos con ciertos límites.

2. Método real (ganancia efectiva)
Consiste en calcular la diferencia entre el precio de adquisición y el de venta (solo del suelo), y aplicar un tipo impositivo sobre esa plusvalía real. Es especialmente útil cuando el valor del suelo ha subido poco o incluso ha bajado.

El contribuyente podrá elegir el sistema que más le favorezca.

Quién está obligado a pagar

En general, está obligado a pagar la plusvalía:

• El vendedor en una compraventa.

• El donatario en una donación.

• El heredero en una sucesión.

Sin embargo, en operaciones entre cónyuges o en adjudicaciones por separación de bienes, puede haber exenciones. También están exentas algunas transmisiones de viviendas habituales por fallecimiento si se cumplen ciertos requisitos.

Cuándo no hay que pagar la plusvalía municipal

No se paga si no ha existido ganancia real entre el precio de compra y el de venta. En estos casos, es importante acreditar documentalmente la pérdida (escrituras, gastos de notaría, registro, impuestos, etc.).

También se puede reclamar si el impuesto fue liquidado antes de la reforma y se abonó en situaciones consideradas inconstitucionales.

Cómo reclamar una plusvalía indebida

Si consideras que te han cobrado indebidamente el impuesto, puedes:

1. Presentar un recurso de reposición ante el ayuntamiento en el plazo de un mes desde la notificación de la liquidación.

2. Si no lo resuelven favorablemente, interponer un recurso contencioso-administrativo en el juzgado.

3. En algunos casos, si pagaste sin liquidación expresa, puedes solicitar una devolución de ingresos indebidos en el plazo de cuatro años.

Es recomendable contar con asesoramiento legal o fiscal para valorar la viabilidad del recurso y presentar correctamente la documentación.

Documentos necesarios para reclamar

• Escrituras de compra y de venta (o adjudicación).

• Justificantes de pagos de notaría, registro y tributos.

• Recibo del IBI donde figure el valor catastral del suelo.

• Copia de la liquidación o autoliquidación del impuesto.

• En su caso, informe pericial o tasación para demostrar la pérdida de valor.

Cuanto más sólida sea la prueba de que no ha existido incremento de valor, más posibilidades hay de que la reclamación prospere.

La plusvalía municipal sigue generando dudas y conflictos en muchas operaciones inmobiliarias. La buena noticia es que la ley actual permite calcularla de forma más justa y ofrece vías legales para reclamar en caso de error o abuso. Si has vendido, heredado o donado un inmueble urbano recientemente, asegúrate de revisar con cuidado la liquidación del impuesto y no dudes en reclamar si crees que te han cobrado de más.

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